Поправка Мисовца при оценке рыночной стоимости земельного участка [фрагмент отчета об оценке недвижимости]

В настоящей работе приводится фрагмент реального отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости (раздел отчета «Оценка затратным подходом»), в котором наглядно демонстрируется применение поправки на масштаб, которая в профессиональном сообществе получила название как «поправка Мисовца». Использованные в расчетах показатели и данные сопровождаются источниками получения информации.

Таблица 1. Индекс «Рублевка»: динамика стоимости 1 сотки ЗУ

Среднее значение темпа роста удельной стоимости ЗУ за период с сентября 2004 года по сентябрь 2005 года составило по ценам предложений – 2,01%, а по ценам спроса – 1,46%.

В настоящем отчете среднемесячное значение темпа роста удельной стоимости земельных участков (2,01%) за год по ценам предложений использовано в сравнительном подходе с целью внесения поправок на различие во времени продажи объектов аналогов.


Рисунок 1. Цены спроса и предложений ЗУ по Рублевскому направлению

Расчет стоимости прав собственности на земельный участок 7 250 кв.м.
Таблица 2. Аналоги по продаже земельных участков (Рублево – Успенское направление). Выборка за сентябрь - октябрь 2005 г.

№ п/п	Местоположение	Площадь, кв.м	Расстояние от МКАД, км	Улучшения	Удельная ст-ть, долл./кв.м	Источник информации
	Д. Барвиха	3 500	7	Эл-во, коммуникации по границе, лес	380,0	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
	Д. Подушкино	2 000	8	Все коммуникации	300,0	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
	Д. Барвиха	3 000	10	Все коммуникации	310,0	Недвижимость и цены, № 36,2005 г., стр.375
	Д.Рождественно	2 100	10	Все коммуникации, лес	300,0	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
	Д. Барвиха	3 000	10	Все коммуникации по границе	210,0	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
	Горки-6	4 000	11	Все коммуникации	250,0	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
	Горки - 2	2 000	12	Все коммуникации по границе	279,2	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
	Горки - 2, Знаменское поле	2 000	14	Все коммуникаци	220,0	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
	Горки - 8	2 400	15	Все коммуникации. Рядом лес	220,0	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
	Горки - 8	2 480	15	Все коммуникации. Рядом лес	220,0	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
	Д.Бузаево	1 500	17	Все коммуникации.	243,3	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
	Д. Назанрьево	2 100	20	Все коммуникации	180,9	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387
	Д. Успенское	3 300	21	Все коммуникации	200,0	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
	Горки - 9	11 000	22	Все коммуникации	170,0	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
	Николина Гора	1 000	25	Все коммуникации	130,00	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
	Д. Горышкино	1 200	27	Все коммуникации	141,6	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387
	Горки - 10	1 200	28	Все коммуникации	140,00	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
	П. Ларюшино	2 450	28	Все коммуникации	100,00	Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
	П. Грязь	12 300	29	Все коммуникации	86,0	Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387

На основании вышеприведенной выборки построен график изменения удельной стоимости земельных участков и сделан корреляционно – регрессионный анализ. Результаты приведены ниже по тексту.


Рисунок 2. Изменение стоимостей ЗУ от расстояния, в км от МКАД

На основании установленной корреляционно – регрессионной связи рассчитана ориентировочная стоимость земельного участка, расположенного на расстоянии 13 км от МКАД:

381,1 – 9,6046 * 13 = 256,24 долл./кв.м.
Корректировка на уторговывание (цены предложения) проводится с применением коэффициента 0,925 (обоснование приводится ниже по тексту):

256,24 * 0,925 = 237,02 долл./кв.м.
Сопоставление парной продажи земельных участков на расстоянии 21 и 22 км от МКАД в д. Успенское и Горки-9 площадью в 3300 и 11 000 кв.м. показала, что масштабный эффект оказывает влияние на удельную стоимость земельных участков (разница в 15 % полностью не может быть отнесена к разбросу выборки). Земельные участки на расстоянии в 28 и 29 км от МКАД в п. Ларюшино и Грязь площадью 2 450 и 12 300 кв.м. показали разницу в 16 %, что подтверждает вывод о влиянии масштабного эффекта на стоимость земельных участков.

По данным исследований (Таблица 1) рынка спроса и предложений (за 2004-2005 г.г.) среднемесячный темп роста стоимости одной сотки земельных участков (цены предложений) в районе Рублево-Успенского шоссе составил 2,01%. Полученная величина (2,01%) использована при проведении корректировок при сравнении стоимостей участков (на время продажи).

Согласование сопоставимых стоимостей и заключение о стоимости объекта методом прямого сравнения продаж представлены в табличной форме:
Таблица 3. Определение удельной стоимости ЗУ

Параметры	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Оцениваемый объект
Объект сравнения	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный      участок
Разрешенное использование	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС
Форма реализации	Предложение на продажу	Предложение на продажу	Предложение на продажу
Юридические передаваемые права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования (условия продажи)	Платеж по перечислению денежных средств	Платеж по перечислению денежных средств	Платеж по перечислению денежных средств	Платеж по перечислению денежных средств
Площадь объекта, кв.м	4000	2 000	2 400	7 250
Стоимость, долл.	1 000 000	558 400	528 000
Удельная стоимость, долл./ кв.м	250	279,2	220
Источник информации	Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.354	Недвижимость и цены, № 40, 2005 г., стр.386	Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.355
Местоположение	Горки -6	Горки-2	Горки-8	Хорошее1
Удаленность от МКАД, км	11,0 км	12,0 км	15,0 км	13,0 км
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Выход на крупные магистрали	-	-	-	-
Особенности экологии района	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Дата предложения	Сентябрь 2005	Октябрь 2005	Сентябрь 2005	Октябрь 2005
Корректировка на условия продажи	0,925	0,925	0,925
Корректировка на время продажи	+ 2,01 %	0	+ 2,01 %
Корректировка на местоположение	- 7,5 %	- 3,7 %	+ 7,5 %
Скорректированная удельная ст-ть, долл./кв.м	218,83	248,7	223,79
Корректировка на условия зонирования	0	0	0
Корректировки на масштаб	-6,7%	-13,4%	-11,2%
Корректировки на состояние участка	0	0	0
Скорректированная стоимость, долл./кв.м	203,54	215,27	198,16
Удельные веса	0,33	0,33	0,33
Итоговое значение удельной стоимости ЗУ, долл./кв.м				205,66

Корректировка стоимости сопоставимых объектов:

1) Передаваемые права.

Поправка вводится при обременении прав покупателя залогом.
Корректировку проводить нецелесообразно.

2) Условия продажи.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом.

Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается², что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются на 5…10 %, - поэтому вводится поправка в размере 7,5% (среднее значение) или коэффициент – 0,925.

3) Фактор времени продажи.

Оптимальную поправку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами, либо использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. В связи с достаточно высокой устойчивостью рынка объектов строительства в Московской области поправка вводится по среднемесячному темпу роста стоимости земельных участков (2,01 % - см. Таблица 1).

4) Местоположение.

Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка.

Ввиду того, что все аналоги подбирались с условием различного расположения от МКАД - поправки на удаленность вводились с применением регрессионной формулы, установленной при анализе выборки данных (Таблица 2). Для аналога № 1 (11 км от МКАД) - 7,5 %; Для аналога № 2 (12 км от МКАД) - 3,7 %; Для аналога № 3 (15 км от МКАД) - + 7,5 %

5) Корректировка на транспортную доступность.

Транспортная доступность аналогов и образца схожая, поэтому корректировки делать нецелесообразно.

6) Назначение, использование.

При выборе объектов сравнения следует отказаться от тех, которые после продажи используются не так, как объект сравнения.

Ввиду того, что объектом оценки является земельный участок под ИЖС и дальнейшее назначение не может быть переориентировано, - поправку вводить нецелесообразно, так как аналоги подбирались среди предложений для аналогичных участков.

7) Корректировка на зонирование не вводится ввиду расположения всех аналогов вне специализированных зон (заповедники и т.п.)

См. замечание о задаче оценки в разделе 3.3.

8) Корректировка стоимости в зависимости от размера (поправка на масштаб – «поправка Мисовца³»).

Поправку вводить целесообразно, так как земельные участки различаются в 1,8 – 3,6 раза.

При анализе парных продаж выявлено, что при различиях по площади ЗУ в 3,33…5,02 раза (среднее - 4,18) целесообразно вводить корректировку на 15…16 % (среднее - 15,5%).

• Для аналога № 1 - Различия в площадях 7250/4000 = 1,81. Корректировка - 15,5 * (1,81/ 4,18) = 6,7 %
  
• Для аналога № 2 - Различия в площадях 7250/2000 = 3,63. Корректировка - 15,5 * (3,63/ 4,18) = 13,4%
  
• Для аналога № 3 - Различия в площадях 7250/2400 = 3,02. Корректировка - 15,5 * (3,02 / 4,18) = 11,2%

9) Состояние участка.

Корректировка вводится на состояние участка (свободный, требует расчистки и т.п.).

Корректировку вводить нецелесообразно, так как аналоги подбирались как «свободные», что сравнимо с рассматриваемым участком.

Удельная стоимость ЗУ объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, составила – 205,66 долл./кв.м.

Следует отметить, что расчет удельной стоимости земельного участка по регрессионной формуле показал величину 237,02 долл,/кв.м., что говорит о достаточной близости полученных результатов (отличие - 13 %).

Для проведения дальнейших расчетов принимается итоговая удельная стоимость ЗУ как средняя между величиной, полученной по регрессионному уравнению и по методу сравнения продаж:

(205,66 + 237,02)/2 = 221,34 долл./кв.м.
Рассчитаем рыночную стоимость прав собственности по следующей формуле:

СЗУ = Площадь участка * Удельная расценка

7 250 * 221,34 * 28,5291 = 45 781 075 руб (или округленно 45,78 млн.руб).
Итоговая стоимость земельного участка

Таким образом, рыночная стоимость прав собственности (на дату оценки – 18.10.2005) на земельный участок площадью 7 250 кв.м. составила (округленно) – 45,78 млн.рублей или 1,605 млн. долл.США.

Примечание:

1. в настоящей работе использовались результаты исследований компании Vesco Consulting - http://issledovanie.ru
   
   
2. оценка проведена специалистами Бюро оценки LABRATE.RU с использованием системы контроля качества оценочных процедур (СКК) LABRATE.RU⁴ http://www.labrate.ru)

---

¹название населенного пункта в данном примере изменено

²например, см. Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2001 - http://www.aup.ru/books/m76

³описание поправки В.Г.Мисовца имеется в книге - С.В.Орлов, Ю.А.Цыпкин. Рыночная оценка имущества города, М: Юнити-Дана, 2002 г. С работами В.Г.Мисовца можно также познакомиться на - http://www.labrate.ru/misovets

⁴СКК LABRATE.RU® - система контроля качества оценочных процедур (СКК). Наименование СКК LABRATE.RU® зарегистрировано в патентном ведомстве РФ в качестве товарного знака (знака обслуживания). Cвидетельство №198466 от 10.01.01, приоритет от 30.08.1999. Правообладатель – ИП Костин А.В.

Мы Вконтакте: вступайте!

Мы в ФБ: вступайте!

Мы в Твиттере Добавляйтесь!

Видеолекции И.Л. Викентьева о ТРИЗ, творческих личностях / коллективах